NAJNAKRCANIJE MJESTO U HRVATSKOJ: IMA 3500 STANOVNIKA, A VIŠE PRIVATNIH TURISTIČKIH LEŽAJEVA NEGO DUBROVNIK Prizori kolona kako satima čekaju potresni su…

Veći je to broj ležajeva i od onih u Dubrovniku ili Puli, a u
odnosu na 2012. godinu, broj postelja kod privatnih iznajmljivača ova je
općina uspjela uvećati za nevjerojatnih 206 posto.

“Gledajte,
istina, zimmer frei raste, ali kako je riječ o ležajevima u privatnom
smještaju, nitko ljudima ne može zabraniti da svoju imovinu, ispoštuju
li sve propise, stave u turističku svrhu. Nama je to već petnaestak
godina problem, ali ove je sezone već zbilja postalo neizdrživo”, kaže
direktor Turističke zajednice općine Okrug Domagoj Miše.

Prizori
kolona s čiovskog mosta potresni su koliko i scene iz nekih od
najpoznatijih apokaliptičnih filmova, a kad se na otoku, usred najveće
špice sezone, onda još dogodi da na nekoliko sati nestane i struje i
vode – čovjek se doista zapita, kako je to točno zamišljena čiovska
turistička ponuda?

Garaže u najam

Nikako, rekli bi oni
nešto upućeniji od mene, iako ispada da ni lokalno stanovništvo ni
višegodišnje vlasti u fenomenu Okruga ne vide znatno više od pojave koju
ove godine bilježi i cijeli niz drugih domaćih destinacija.

Poput,
recimo, grada Kaštela u kojem se, u roku od samo tri godine, broj
postelja u privatnom smještaju sa 1265 povećao na 4235, dakle za 234
posto, koliko ih u 2015. godini bilježi Državni zavod za statistiku.

Objektivno rečeno, rast ležajeva u Kaštelima, pojašnjava gradonačelnik Denis Ivanović,
manji je problem nego u obližnjem Okrugu: mjesto je veće, broji 40
tisuća stanovnika, dugačko 16 kilometara, a u svakom od ukupno sedam
Kaštela postoji nekoliko plaža pa je u ovom gradu, za razliku od nekih
drugih destinacija, nešto teže vidjeti tučnjavu oko ležaljki ili dobre
stare običaje rezervacije plažnog prostora.

“Osim toga, uskoro
idemo u proširenje obale i komercijalnih prihvatnih kapaciteta u luci,
no povećanje broja ležajeva u našem privatnom smještaju ipak se osjeća.
Slikovito rečeno, svatko tko je ovdje imao neku garažu odlučio ju je
iskoristiti u turistički najam, ali mislim da smo s ovom godinom
više-manje dosegli svoje kapacitete. Većih infrastrukturnih problema
nemamo, osim povremenog s fekalijama jer se nisu još svi spojili na naš
novi eko sustav”, pojašnjava Ivanović čija Kaštela bilježe nevjerojatne
turističke rezultate.

Posljednje tri godine broj dolazaka i
noćenja na godišnjoj razini raste za 40 posto pa se ove sezone očekuje
nešto malo manje od pola milijuna noćenja, a broj registriranih
iznajmljivača, potvrđuje nam to šefica Turističke zajednice Kaštela Nada Maršić, s njih 640 u 2015. godini ove je već narastao na 1192.

“Nekoliko
je stvari dovelo do ovog povećanja. Na prvom mjestu to se dogodilo kao
posljedica legalizacije kroz koju je dobar dio građana uspio dobiti
papire za svoje kuće te u njima odlučio otvoriti djelatnost
iznajmljivanja kako bi pokušali vratiti dio uloženog novca. S druge
strane, tu je i činjenica da je djelatnost iznajmljivanja i dalje jedna
od najjednostavnijih i najjeftinijih opcija dodatne zarade s obzirom na
to da su porezna opterećenja u ovom segmentu ipak znatno manja nego što
su u mnogim drugim sektorima”, pojašnjava Maršić, a isto potvrđuju
statistika i praksa.

Pribrojimo li tome pojave poput Airbnb-a koje
su itekako otvorile pristup slobodnom tržištu privatnog najma, nije ni
čudno da je broj ležajeva u privatnom smještaju u pojedinim
destinacijama doslovno eksplodirao, praktično preko noći i bez ikakve
kontrole jedinica lokalne samouprave, a kamoli planera destinacijskog
menadžmenta.

Specifična Dalmacija

U Splitu je od 2012. do
2015. godine broj privatnih postelja narastao za 147 posto pa se omjer
hotelskih naspram privatnih kapaciteta sad kreće na razini 2500 prema
4235 (dvostruko više privatnih nego hotelskih postelja).

Privatne
su postelje u Podstrani u samo tri godine narasle nešto malo manje od
dvostruko, a istarska je Marčana broj ležajeva u privatnom smještaju sa
931 u tri godine povećala na 1552.

Brojke su još začudnije kad promatramo širu sliku.

Dok
se 2014. godine broj ležajeva u privatnom smještaju još kretao oko 470
tisuća, podaci DZS-a za 2016. godinu pokazuju da ta brojka sada iznosi
668 tisuća, a udio privatnih postelja u ukupnom broju ležajeva popeo se
na 60 posto.

Brojevi možda ne bi bili toliko čudni da 2013.
godine, u trenutku kad je udio privatnih ležajeva još iznosio 45 posto,
nismo donijeli famoznu Strategiju turizma kojoj smo do 2020. godine
predvidjeli značajan rast postelja u hotelskom smještaju – odnosno
povećanje kapaciteta koji bi domaćem turizmu trebali garantirati
produljenje sezone, ali i nešto više prihode.

Kako se onda,
pobogu, usput negdje dogodilo da je u tom razdoblju udio privatnog
smještaja povećan za čak 33 posto te da se, prema izračunu Jutarnjeg, na
svaki novi ležaj u hotelima u Hrvatskoj u prosjeku “rodi” 1,6 ležajeva u
privatnom smještaju?

Direktor Turističke zajednice Splitsko-dalmatinske županije Joško Stella to ilustrira na sljedećem primjeru.

“Kad
bi županija odjednom sagradila 500 novih hotela u prosjeku s po 200
soba, broj privatnih kapaciteta i dalje bi nadmašivao hotelsku ponudu,
što najbolje govori o strukturi smještaja na našoj obali”, slikovit je
Stella.

Dobro, Dalmacija je u tom smislu doista specifična.

Regija
je to s najvećim brojem neprivatiziranih hotelskih poduzeća kojima,
nažalost, i dalje (loše) gospodari država, a praksi privatnog
rentijerstva ovdje je na ruku išla višegodišnja tradicija podizanja kuća
za odmor koje su diljem obale nicale i bez papira – a često i bez
potrebe.

“Problemi u turizmu, rekao bih, tako zapravo uopće nisu
problemi turizma, nego prostornog i ostalog planiranja. Kuće za odmor
dugi su se niz godina gradile neplanski, a dobar dio ljudi sad ih je
odlučio iskoristiti kako bi ostvario dodatni prihod”, smatra Zoran Klarić s Instituta za turizam.

Poticaj
na bavljenje turističkim najmom Hrvati pritom dobivaju i od same države
koja je odredila jedno od najnižih poreznih opterećenja u ovom segmentu
pružanja usluga – uz ispriku kako su ljudi godinama u svoje nekretnine
mukotrpno ulagali, u odnosu na valjda privatnog poduzetnika koji gradnju
nove tvornice financira novcem što ga je pronašao na cesti.

Konkretno,
neovisno o prihodu koji ostvaruju kroz djelatnost iznajmljivanja,
rentijeri po ležaju plaćaju maksimalno 300 kuna poreznog paušala na
godinu, a država im je onda još omogućila da u 2018. godini zadrže
dosadašnji iznos boravišne pristojbe – ako je plaćaju paušalno – dok je
za smještaj u hotelima ona sada podignuta sa sedam na osam kuna po danu i
krevetu.

Posljedica je to činjenice, upozorava direktor hrvatske podružnice Horwath HTL-a Siniša Topalović,
da je privatni smještaj u Hrvatskoj izvorno nastao kao socijalna
kategorija koja je posljednjih godina ekspandirala, uz svesrdnu podršku
pasivnog javnog aparata koji nije omogućio potrebnu gospodarsku
tranziciju.

Malo zemlje za hotele

“Izostankom
reindustrijalizacije, kojom bi se stvorili novi izvori blagostanja,
iskorištavanje čiste rente zapravo postaje najlakša opcija za pristojan
život, poglavito u primorskom djelu Hrvatske. Dodatno, privatni se
smještaj nije adekvatno regulirao, posebno iz fiskalne i porezne
perspektive, zbog čega je porezna kontribucija privatnog smještaja vrlo
niska, posebice u usporedbi s komercijalnim smještajem poput hotela.
Logično, došlo je do ekspanzije privatnih smještajnih kapaciteta što
signalizira da se ovime ne upravlja ni lokalno ni na nacionalnoj
razini”, upozorava Topalović i naglašava poražavajuću stopu od samo 17
posto hotelskih u ukupnoj količini smještajnih kapaciteta.

Uz
Litvu, pokazuju podaci Horwath HTL-a, Hrvatska je vodeća zemlja u Europi
prema udjelu privatnog u ukupnom smještaju, što domaći turizam
neprestano gura prema sezonalnosti s obzirom na to da se tijekom lipnja,
srpnja, kolovoza i rujna ostvari čak 85 posto ukupnog broja noćenja.

“Ovo
je porazna statistika, ali krivca ne treba tražiti isključivo u
privatnom smještaju, nego odgovornost na sebe trebaju preuzeti i
destinacije kroz razvoj proizvoda i efikasnijji management. Želimo li
doseći konkurentski europski standard koji podrazumijeva da u hotelima
imamo 50 posto ukupnog smještaja, Hrvatskoj nedostaje minimalno 50
tisuća novih hotelskih i resort soba. Usporedbe radi, u zadnjih devet
godina godišnje smo u prosjeku otvarali po 1200 novih soba u hotelima,
što znači da ćemo ovim tempom konkurentski standard doseći tamo negdje
oko 2060. godine”, kaže Topalović ističući, osim sezonalnosti, i druge
mane pretjeranog udjela privatnog smještaja.

One se najbolje
odražavaju u znatno nižim prihodima koje Hrvatska, u odnosu na
konkurentske zemlje, ostvaruje po stranom noćenju.

Dok u
Francuskoj to prema podacima Svjetske banke iznosi 419, a u Španjolskoj
258 dolara po turistu, Hrvatski turizam sa 166 dolara po glavi za
konkurentskim zemljama zaostaje i do 50 posto, uglavnom kao posljedica
niže prihodovne kategorije prevladavajućeg privatnog u odnosu na
skuplji, ali nedostatni hotelski smještaj.

Slovenija je
registraciju privatnog smještaja maksimalno otežala i zakomplicirala,
što joj je pak dobar dio sektora gurnulo u “sivu zonu”, dok je priča u
Hrvatskoj znatno jednostavnija.

Pritom ipak treba razlikovati
praksu povremenog iznajmljivanja nekretnina u kraćem razdoblju od 30 do
40 dana godišnje koje predstavlja čisto popunjavanja kućnog budžeta od
onih iznajmljivača koji se time bave kontinuirano i na tome su izgradili
ozbiljne biznise.

Treba li moratorij

“Gledamo li prema
podacima s Airbnb-a, najbolji objekti u Zagrebu godišnje, ovisno o tipu
jedinice, uprihode od 4 do 22 tisuće dolara, čime predstavljaju pravu
konkurenciju hotelima, a nerijetko i više uprihode po ključu. Pritom ih
porez posve nejednako tretira jer mali obiteljski i drugi hoteli, u
odnosu na privatne iznajmljivače, imaju puno veći porezni i
administrativni teret, ali ovi drugi cijelo vrijeme prolaze “ispod
radara”, iako je vidljivo da je riječ o ozbiljnim iznosima koji su
paušalno oporezovani”, smatra Topalović i napominje kako već sada
postoje uvjeti da se u nekim destinacijama, u kojima je privatni
smještaj eksplodirao, stavi moratorij na nove kapacitete.

Problem,
međutim, nastaje u tome što tek neznatni dio domaćih destinacija ima
svijest o tome da bi se smještajni kapaciteti – i hotelski i privatni –
trebali planirati onako kako je to 2009. godine radila Crikvenica, a ove
kompletna Splitsko-dalmatinska županija.

Direktor Turističke
zajednice Joško Stella započeo je s izradom studije prihvatnih
kapaciteta županije koja je podijeljena na sedam klastera i koja bi,
tijekom nekoliko mjeseci, trebala pokazati optimalne turističke
kapacitete izračunate na temelju podataka o komunalnoj, prometnoj i
drugoj infrastrukturi, kao i radnim kapacitetima stanovništva.

“Kad
dobijemo te brojke, točno ćemo moći vidjeti u kojim smo destinacijama
dosegnuli limite, a u kojima imamo još prostora za razvoj novih
smještajnih jedinica. Naravno, tamo gdje se pokaže da imamo još mjesta,
trebali bismo promisliti kakav tip smještaja dalje želimo razvijati kako
ne bismo i dalje imali situaciju u kojoj nam, na području cijele
županije, od 230 tisuća postelja njih 160 tisuća otpada na privatni
smještaj”, kaže Stella koji je početkom kolovoza unajmio avion kako bi
snimio područje cijele županije.

Izradom studija prihvatnih
kapaciteta za pojedine destinacije bavi se i Klarić s Instituta za
turizam, ali osim Crikvenice, Baške Vode i grada Jelse, napominje kako
se malo domaćih destinacija dosad dalo u izradu ovakvih dokumenata.

“Često
je razlog cijena, ali još češće nedostatak interesa jedinica lokalne
samouprave koje bi trebale promišljati razvoj destinacija”, napominje
Klarić čiji je Institut studije prihvatnih kapaciteta dosad radio za
Maltu, ali i Rimini.

Unatoč upozorenjima struke, predsjednik Zajednice obiteljskog turizma pri HGK Nedo Pinezić
brojku od 668 tisuća ležajeva u privatnom smještaju ne smatra
previsokom, očekujući kako će se iz dobrog dijela ovih ležajeva
generirati manji, obiteljski hoteli (procjenjuje da u Hrvatskoj ima
mjesta za dvije tisuće takvih objekata), a koji bi mogli zaposliti
ukupno 50 tisuća radnika.

Loše vijesti na Čiovu

“Mislim da
se pitanje privatnih iznajmljivača uglavnom gleda s pogrešnog aspekta i
da je segment privatnog najma nešto što bismo trebali razvijati kao
hrvatsku specifičnost. Zanemaruje se jedan važan razlog koji potiče rast
privatnog smještaja, a to je činjenica da današnje generacije na odmoru
ne žele režiranu animaciju i istrenirano osoblje koje nije nosilac
domicilne kulture, nego autentično iskustvo kakvo, među ostalim, mogu
dobiti u privatnom smještaju. Povećani broj registriranih ležajeva
zapravo je prednost, osim ako ne želimo da nam imovinom upravljaju
nekretninski špekulanti kakve je moguće vidjeti u nekim drugim europskim
destinacijama”, rezolutan je Pinezić.

Moguće je da je u pravu,
ali to i dalje ne rješava problem destinacija poput Čiova u kojima,
tijekom ljetnih mjeseci, gdjekad istodobno bude prisutno i do pet puta
više turista nego stanovnika.

Prema procjenama direktora
Turističke zajednice Okruga Domagoja Miše, ova općina od 3500 stanovnika
službeno je 1. kolovoza ove godine zabilježila 10.300 gostiju, što
znači da je u Okrugu, pribroje li se tome stanovnici, rodbina,
prijatelji i ostali neregistrirani posjetitelji, istodobno boravilo oko
20 tisuća osoba – gotovo sedam puta više nego što u mjestu inače živi.

Nitko
od njih pritom nije noćio u hotelu jer takvog smještaja na Čiovu nema, a
jedina privatna hotelska investicija u fazi je gradnje već posljednjih
osam godina.

Osim uređenja plaža, značajnijih turističkih
investicija na otoku gotovo i nije bilo, a ništa bolje ne predviđa se ni
za sljedeću godinu, za koju već stižu stidljive najave kako je moguće
da famozni novi čiovski most, koji bi trebao riješiti problem gužvi na
otoku, neće biti gotov do nove sezone.

Vijest je loša, ali vjerojatno ne dovoljno da zakoči još koju investiciju u kakvu novu privatnu postelju.