Priča o bivšem zeničkom odmaralištu Duće kod Omiša ponovo je otvorena, ali ovoga puta ne zbog nove prodaje, već zbog neuspjeha da se završi posao koji je trebao biti zaključen još 2024. godine.
Grad Zenica sada najavljuje raskid predugovora potpisanog s hrvatskom kompanijom Andro Internacional d.o.o. iz Omiša, vraćanje uplaćenog depozita kupcu i novu pravnu bitku u Hrvatskoj, odnosno međunarodni postupak koji gradonačelnik Fuad Kasumović najavljuje zbog višegodišnje zabrane raspolaganja ovom nekretninom.
Važno je, međutim, precizirati: odmaralište nije konačno prodano. Grad i kompanija potpisali su predugovor, dok je zaključivanje konačnog ugovora bilo uslovljeno prethodnim uklanjanjem administrativne zabrane.
Posao od 5,245 miliona eura koji nikada nije završen
Gradsko vijeće Zenice je 20. augusta 2024. godine prihvatilo izvještaj o provedenom ponovljenom međunarodnom javnom pozivu i ovlastilo gradonačelnika da sa kompanijom Andro Internacional zaključi predugovor i ugovor o kupoprodaji kompleksa u Dućama. U odluci je navedeno da će međusobna prava i obaveze biti uređeni predugovorom i konačnim ugovorom.
Andro Internacional je u postupku javnog poziva ponudio 5.245.005 eura, odnosno nešto više od 10,25 miliona KM. Predugovor je potpisan 26. augusta 2024. godine. U ime Grada Zenice potpisao ga je sekretar Gradske uprave Selver Keleštura, dok je ispred kupca potpis stavio direktor kompanije Domagoj Tomasović.
Kupac je uplatio depozit od deset posto, što iznosi 524.500,50 eura.
Prema tadašnjoj zvaničnoj objavi Grada Zenice, predugovorom je bilo predviđeno da Grad u roku od dvije godine riješi papirologiju u vezi sa zemljištem, odnosno administrativnu zabranu raspolaganja. Nakon toga, konačni ugovor trebalo je zaključiti u roku od 15 dana, uz uplatu ostatka kupoprodajne cijene.
Upravo tu je posao i zapeo.
Kompleks od 10.935 kvadrata između magistrale i mora
Bivše zeničko odmaralište nalazi se u mjestu Duće, na području Općine Dugi Rat, oko tri kilometra od Omiša, uz državnu cestu D8, odnosno Jadransku magistralu na pravcu Omiš–Split. Kompleks obuhvata zemljište, izgrađene objekte i prateću infrastrukturu, a ukupna površina parcela prema katastarskim podacima iznosi 10.935 kvadratnih metara.
Javni poziv iz 2024. preciznije pokazuje strukturu zemljišta. Jedan dio, površine 7.102 kvadratna metra, nalazi se iznad državne ceste D8, dok drugi dio, površine 3.833 kvadratna metra, čini zemljište između mora i magistrale.
Na kompleksu se nalaze nekadašnji bungalovi i prateća sportska infrastruktura, ali objekti su danas u derutnom stanju. Još 2016. godine Grad Zenica je naveo da se stvarna vrijednost kompleksa, s obzirom na stanje objekata, prvenstveno ogleda u vrijednosti zemljišta.
U javnom pozivu iz 2017. početna cijena bila je određena na najmanje devet miliona KM, a Grad je i tada naglašavao da se prodaje nekretnina u zatečenom stanju.
Odmaralište je Zenica kupila još 1962. godine
Da bi se razumjelo zašto je današnja situacija toliko složena, potrebno je vratiti se više od šest decenija unazad.
Grad Zenica navodi da je nekretninu kupio 1962. godine, u vrijeme kada je zemljište bilo na području tadašnje općine Omiš. Nakon kupovine, odmaralište je iz praktičnih razloga dato na upravljanje tadašnjem „Zenicatransu“, odnosno njegovom ugostiteljskom OOUR-u u Busovači, koji je kasnije završio u sastavu „Tisaturista“ Busovača.
Upravo je taj istorijat kasnije postao jedan od izvora pravnih problema.
Grad Zenica je tokom godina vodio sporove kako bi zaštitio vlasništvo nad nekretninama. Jedan od sporova odnosio se na pokušaj da se odmaralište uknjiži kao imovina „Tisaturista“ u procesu privatizacije. Drugi se odnosio na sedam parcela ukupne površine oko 1.800 kvadratnih metara na kojima su u zemljišnim knjigama još bila upisana fizička lica od kojih je zemljište svojevremeno kupljeno.
Pravni epilog jednog od tih sporova za Grad Zenicu bio je povoljan.
Pravomoćnom i izvršnom presudom Općinskog suda u Splitu – Stalne službe u Solinu, broj P-1849/09 od 12. oktobra 2012. godine, utvrđeno je da je Općina Zenica isključivi vlasnik predmetnog zemljišta te je navedeno da je ovlaštena upisati nekretnine na svoje ime, uz brisanje ranije upisanih vlasnika.
Gdje je onda nastao problem?
Iako je Zenica godinama tvrdila da je pitanje vlasništva riješeno, na nekretnini je ostala administrativna zabrana raspolaganja i opterećenja.
U dokumentaciji Grada Zenice navodi se da je zabrana upisana na zahtjev Državnog odvjetništva u Splitu, odnosno da se odnosi na mogućnost prodaje, zamjene, darovanja, prenosa prava korištenja i raspolaganja, davanja u zakup, privremene upotrebe i osnivanja hipoteke.
Grad je tu zabranu godinama smatrao preprekom koja ne odgovara njegovom shvatanju vlasničkog statusa nekretnine.
Još 2017. godine, kada je prvi put ozbiljnije pokušano da se odmaralište proda, gradske vlasti su javno saopštavale da administrativna zabrana mora biti uklonjena prije zaključivanja konačnog kupoprodajnog ugovora.
Prodaja tada nije realizovana.
Sedam godina kasnije, Zenica je ponovo raspisala međunarodni javni poziv. Ovoga puta pronađen je kupac i postignuta cijena od 5.245.005 eura.
Ali zabrana je ostala.
Dvije godine čekanja i različita tumačenja obaveza
Posebno važan detalj iz 2024. godine jeste pitanje ko je zapravo bio dužan ukloniti administrativnu zabranu.
Nakon potpisivanja predugovora, direktor Andro Internacionala Domagoj Tomasović javno je rekao da je predugovorom definisano da Grad Zenica ima rok od dvije godine da riješi papirologiju u vezi sa zemljištem i administrativnom zabranom. Nakon toga, kako je tada objašnjeno, konačni ugovor trebalo je potpisati u roku od 15 dana. Tomasović je također naveo da je rješavanje pitanja zavisilo i od postupanja hrvatskog Ministarstva pravosuđa i uprave.
Danas, međutim, Kasumović iznosi drugačije tumačenje.
Prema njegovim riječima, Grad se nije obavezao da riješi taj problem, već je to bila obaveza kupca. Kako je kazao početkom septembra 2026, rok je istekao i Grad će vratiti kupcu uplaćeni avans te pokrenuti proceduru raskida predugovora.
Upravo će tumačenje predugovora biti jedno od ključnih pitanja ukoliko između Grada i kupca nastane pravni spor.
Jer dokumenti iz 2024. godine pokazuju da je pitanje administrativne zabrane bilo centralno za realizaciju posla, ali se iz javno dostupnih izvora ne može zaključiti da je konačni ugovor ikada potpisan.
Grad sada najavljuje međunarodni postupak
Nakon isteka dvogodišnjeg roka, Kasumović je najavio novu strategiju.
Grad Zenica, prema njegovim riječima, namjerava angažovati međunarodnu advokatsku kompaniju i pokrenuti postupak protiv Republike Hrvatske, uz zahtjev za naknadu štete. Kao razlog navodi nemogućnost raspolaganja gradskom imovinom zbog administrativne zabrane i postupanja hrvatskih institucija.
Kasumović je posebno prozvao hrvatsko Ministarstvo pravosuđa, tvrdeći da ono ne daje potrebnu saglasnost za realizaciju transakcije i da se pritom poziva na nepostojanje odgovarajućeg sporazuma između Bosne i Hercegovine i Hrvatske.
Najavio je i postupak pred međunarodnim pravosudnim institucijama, pominjući Strasbourg.
To je, međutim, za sada najava, a ne već pokrenuti postupak. Iz dostupnih izvještaja ne proizlazi da je međunarodna tužba već podnesena, niti su poznati njena pravna osnova, konkretni zahtjev ili eventualni iznos tražene naknade.
Šta će biti s 10.935 kvadrata na Jadranu?
Time se priča o Dućama vraća na početak.
Grad Zenica neće dobiti 5,245 miliona eura iz predugovorene prodaje ako posao bude raskinut, ali će, prema najavama, zadržati nekretninu i vratiti kupcu uplaćeni depozit.
Kasumović je pritom javno izrazio zadovoljstvo što konačna prodaja nije realizovana, tvrdeći da kompleks danas vrijedi znatno više nego prije dvije godine. U jednom od posljednjih istupa govorio je o vrijednosti od oko 30 miliona KM. Ta procjena, međutim, predstavlja njegovu izjavu i ne treba je predstavljati kao novu zvaničnu tržišnu procjenu nekretnine.
Zanimljivo je da je Grad Zenica u nacrtu budžeta za 2026. godinu računao na kapitalne prihode povezane s prodajom Duća. U dokumentu je navedeno da su među planiranim kapitalnim primicima i sredstva od prodaje ovog kompleksa, pri čemu je za 2026. godinu na toj i drugim prodajama zemljišta planiran značajan iznos.
Ako prodaja Duća sada bude raskinuta, taj planirani prihod neće biti ostvaren na način na koji je prvobitno očekivan.