Kupovina stana radi izdavanja jedan je od najčešćih načina ulaganja novca u Srbiji. Treba imati u vidu da nije svejedno da li investitor bira garsonjeru od 30, jednosoban stan od 40 ili dvosoban od 60 kvadrata.
Manje nekretnine zahtijevaju manje početno ulaganje i privlače širok krug zakupaca, dok veći stanovi mogu donositi veću mjesečnu kiriju.
Analiza Kamatice pokazuje da su stanovi od približno 30 do 45 kvadrata posebno zanimljivi investitorima, ali da konačna zarada mnogo više zavisi od kupovne cijene, lokacije i troškova nego od same površine. Stanovi manjih kvadratura tradicionalno su popularni među kupcima koji nekretninu ne kupuju za sopstveno stanovanje, već planiraju da je izdaju.
I istraživanje portala Nekretnine.rs iz januara 2026. godine pokazuje da najveću potražnju među investitorima imaju garsonjere i manji stanovi od 28 do 45 kvadrata. Njihova prednost je u tome što mogu da privuku različite kategorije zakupaca, od studenata i samaca do mladih zaposlenih i parova.
Ipak, manji stan ne garantuje automatski veću zaradu, jer je na pojedinim lokacijama cijena kvadrata upravo kod najmanjih nekretnina naročito visoka.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za prvo polugodište 2026. godine, prosječna ostvarena cijena kvadrata u užem gradskom području Beograda iznosila je 3.219, dok je u Novom Sadu bila 2.359 evra.
Na osnovu tih prosjeka, stan od 40 kvadrata u Beogradu koštao bi približno 128.760 evra, a u Novom Sadu 94.360. Za garsonjeru od 30 kvadrata potrebno je oko 96.570 evra u Beogradu, odnosno 70.770 u Novom Sadu. Stan od 55 kvadrata, po istoj računici, koštao bi oko 177.045 evra u Beogradu i 129.745 u Novom Sadu.
Riječ je o cijenama obračunatim prema gradskom prosjeku, a ne o konkretnim nekretninama. Manji stanovi često imaju drugačiju cijenu kvadrata od većih, zbog čega konačan iznos zavisi od konkretnog oglasa i lokacije.
Prema podacima portala 4zida, prosječne oglašene kirije namještenih stanova u Beogradu trenutno iznose oko 379 evra za garsonjeru, 464 za jednosoban i 717 evra za dvosoban stan. U Novom Sadu jednosobni stanovi oglašavaju se za prosječno 309 evra mjesečno, a dvosobni za 451.
To znači da vlasnik jednosobnog stana u Beogradu, ukoliko uspije da ga izdaje za 464 evra tokom svih 12 mjeseci, može ostvariti 5.568 evra godišnjeg prihoda prije poreza i drugih troškova.
Međutim, potrebno je razlikovati oglašenu kiriju od iznosa koji vlasnik zaista naplati. Nekretnina može ostati prazna između dva zakupca, a cijenu izdavanja ponekad je potrebno korigovati.
Pretpostavimo da investitor kupuje jednosoban stan od 40 kvadrata u Beogradu po modelskoj cijeni od 128.760 evra i izdaje ga za 464 evra mjesečno. U idealnom slučaju, sa 12 naplaćenih kirija, godišnji prihod iznosio bi 5.568 evra. To predstavlja bruto prinos od oko 4,32 odsto na kupovnu cijenu. Ali stvarna računica izgleda drugačije.
Ako je stan izdat 11 mjeseci godišnje, prihod pada na 5.104 evra. Uz pretpostavku efektivnog poreza na zakupninu od 15 odsto, ostaje približno 4.338 evra. Kada se od toga oduzme još 400 evra godišnjih troškova održavanja i drugih vlasničkih izdataka, prihod pada na oko 3.938 evra.
Ukoliko je investitor dodatno potrošio 5.000 evra na opremanje stana, ukupno početno ulaganje iznosilo bi 133.760 evra, bez ostalih troškova kupovine. U takvom scenariju godišnji prinos iznosio bi oko 2,94 odsto, prije dodatnih poreza, mogućih većih popravki i troškova finansiranja.
Ovaj primjer portala Kamatica pokazuje koliko se rezultat razlikuje kada se umjesto ukupno ugovorene kirije posmatra novac koji vlasniku zaista ostaje.
Prema analizi portala Nekretnine.rs objavljenoj 23. oktobra 2026, kupovina stana od 50 kvadrata, prema modelu zasnovanom na oglašenim cijenama za septembar, donosi sličan bruto prinos u dva najveća grada.
U Beogradu je izračunat bruto godišnji prinos od 5,26 odsto, a u Novom Sadu 5,08 odsto. To znači da razlika iznosi svega 0,18 procentnih poena. U istoj analizi navedeno je da se prinosi značajno razlikuju između naselja. Na primjer, modelski bruto prinos za Stari grad u Beogradu iznosio je oko 4,26 odsto, dok je za Zemun bio približno 5,50 procenata.
Ovi podaci ne predstavljaju garantovanu zaradu, već proračun na osnovu traženih prodajnih cijena i zakupnina iz oglasa. Pokazuju, međutim, da dobro izabrana lokacija može imati veći značaj od izbora grada.
Stan od 55 ili 60 kvadrata može donositi veću mjesečnu kiriju, posebno kada je pogodan za porodice. Međutim, za njegovu kupovinu potrebno je znatno više novca. Veća kirija zato ne mora da znači i veći procenat prinosa.
Na primjer, ako investitor za veći stan izdvoji dodatnih 50.000 evra, a mjesečna kirija bude samo 100 evra viša, dodatni godišnji prihod iznosi 1.200 evra. To predstavlja bruto prinos od svega 2,4 odsto na dodatno ulaganje. Zato se isplativost većeg stana mora procjenjivati prema konkretnoj kupovnoj cijeni i realno ostvarivoj zakupnini.
U prethodnom primjeru stana od 40 kvadrata u Beogradu, godišnji prihod nakon pretpostavljenih troškova iznosi oko 3.938 evra. Ako bi taj iznos ostao nepromijenjen, jednostavna računica pokazuje da bi bilo potrebno približno 34 godine da zbir takvih prihoda dostigne početno ulaganje od 133.760 evra.
To nije prognoza stvarnog perioda povraćaja, jer se tokom vremena mogu mijenjati kirija, troškovi, popunjenost i vrijednost nekretnine. Pored prihoda od izdavanja, vlasnik zadržava stan koji kasnije može prodati. Međutim, rast njegove tržišne vrijednosti nije zagarantovan.
Za kupce koji žele stan prvenstveno da izdaju, površina od oko 30 do 45 kvadrata predstavlja dobru polaznu tačku za istraživanje tržišta. Posebno mogu biti zanimljivi funkcionalni stanovi sa odvojenom spavaćom sobom, u blizini fakulteta, poslovnih zona ili dobro povezanih linija javnog prevoza.
Ipak, odluka ne bi trebalo da se donosi samo na osnovu kvadrature. Prije kupovine potrebno je izračunati ukupnu cijenu stana sa porezima i opremanjem, realnu godišnju kiriju, troškove održavanja, očekivane prazne periode i mogućnost kasnije prodaje