– Zemljište u Česmi potpuno eksproprisano u korist grada u julu prošle godine
– Gradonačelnik predložio, a skupština dala saglasnost na zamjenu zemljišta
– Firma “Korićanac ZRUG” za zemljište u Česmi dobila 2,8 dunuma kod zgrade Vlade
BANJALUKA – Gradonačelnik Banjaluke Draško Stanivuković spornom odlukom o zamjeni višestruko vrijednijeg gradskog zemljišta pored zgrade Vlade RS za zemljište u naselju Česma kojom se gradu nanosi višemilionska šteta na direktan način je pokazao da su tvrdnje o „simbiozi“ i te kako utemeljene.
Prijedlog gradonačelnika da se firmi „Korićanac ZRUG“ da 2.800 kvadrata gradskog zemljišta kod zgrade Vlade RS u zamjenu za 6.500 kvadrata u naselju Česma i sve što je urađeno u vezi sa cijelim ovim poslom zaslužuje da se nađe u rubrici „vjerovali ili ne“. A direktno u prilog tvrdnjama o simbiozi ide činjenica da su odluku podržali odbornici skupštinske većine predvođene SNSD-om i odbornici PDP-a, kao i to da su za njeno usvajanje lobirali i gradonačelnik i predsjednik skupštine Ljubo Ninković.
Procedura puna nedostataka
Iako su se učesnici potrudili da cijeli posao ozakone, dosadašnja procedura puna je nedostataka i propusta koji ukazuju na to da je sve ipak rađeno na brzinu sa ciljem da se zemljište „za svaki slučaj“ zamijeni prije oktobarskih lokalnih izbora, otkrilo je višesedmično istraživanje portala CAPITAL.
Skupština Grada saglasnost za zamjenu zemljišta dala je na vanrednoj sjednici održanoj 19. jula na kojoj je to bila jedna od samo dvije tačke dnevnog reda. U toj odluci za koju je glasalo 20 odbornika, tržišna vrijednost zemljišta i nekretnina u Česmi procijenjena je na 2.126.583 KM, dok tržišna vrijednost zemljišta pored zgrade Vlade RS koje se daje u zamjenu iznosi 2.338.000 KM. To znači da je firma „Korićanac ZRUG“ dužna da plati gradu razliku od 211.417 KM.
Prema tvrdnjama investitora, vrijednost zemljišta pored zgrade Vlade RS koje je dato firmi „Korićanac ZRUG“ višestruko je veća od procijenjenih 2,3 miliona KM. Problem je što je to prva, ali ne i jedina nezakonitost i nelogičnost u cijelom poslu.
Grad zamijenio svoje zemljište za svoje zemljište
Naime, zemljište i nekretnine u Česmi za koje je grad firmi „Korićanac ZRUG“ dao svoje zemljište pored zgrade Vlade bilo je potpuno eksproprisano prije nego što je ova firma došla u njegov posjed. Kada se kaže da je potpuno eksproprisano, to znači da je u skladu sa članom 7. Zakona o eksproprijaciji RS postalo vlasništvo Grada. To dalje praktično znači da je Grad svoje zemljište na jednoj od najatraktivnijih lokacija u gradu dao u zamjenu za svoje zemljište u naselju Česmu. To dokazuju pravosnažna rješenja RUGIP-a o potpunoj eksproprijaciji od 12. jula prošle godine i 12. marta ove godine kojima je grad postao vlasnik zemljišta i nekretnina u Česmi.
Parcela kod zgrade Vlade koju je grad dao za zemljište u Česmi (Foto: Capital)
„Pravosnažnim rješenjem Područne jedinice RUGIP Banjaluka od 12. jula 2023. godine potpuno su eksproprisane parcele označene kao k.č. 1026/1 i 1026/2, a u svrhu izgradnje mosta u Ulici braće Pišteljić u naselju Česma. Pravosnažnim rješenjem od 12. marta 2024. godine potpuno su eksproprisane parcele k.č. 1001/2, 1003/1, 1003/2 i 1003/11, a u svrhu izgradnje mosta u Ulici braće Pišteljić u naselju Česma“, navodi se u odgovoru RUGIP-a na pitanja CAPITAL-a.
Član 7. Zakona o eksproprijaciji kristalno jasan
Član 7. Zakona o eksproprijaciji kristalno jasno kaže: „Eksproprijacijom nepokretnost postaje vlasništvo korisnika eksproprijacije (potpuna eksproprijacija), a potpunom eksproprijacijom prestaju, pored prava vlasništva ranijeg vlasnika i druga prava na toj nepokretnosti“. To doslovno znači da je grad Banjaluka kao korisnik eksproprijacije na osnovu navedenih rješenja RUGIP-a od 12. jula prošle i 12. marta ove godine postao vlasnik zemljišta i nekretnina u naselju Česma. Zašto ta odluka nije automatski sprovedena i zašto eksproprisane parcele nisu odmah uknjižene kao vlasništvo grada pitanje je za istražne organe.
Ono što unosi potpunu zabunu u cijelu priču jeste dalji odgovor RUGIP-a u kojem se kaže da je „Korićanac ZRUG stekao pravo vlasništva nad predmetnim nekretninama na osnovu ugovora o kupoprodaji broj OPU-607/2024 obrađenom od strane notara Jelene Bulatović od 8. aprila 2024. godine i broj OPU-0404/2024 od strane notara Ognjena Plavšića od 9. aprila 2024. godine“.
Ključno pitanje na koje bi policija i tužilaštvo trebali da potraže odgovor jeste kako je ova firma uopšte postala vlasnik zemljišta i nekretnina u naselju Česma koje je prema gore navedenim notarskim ugovorima kupila od ranijih vlasnika. Drugim riječima, kako je „Korićanac ZRUG“ mogao da kupi zemljište od ranijih vlasnika kada su oni „potpunom eksproprijacijom ostali bez prava vlasništva i drugih prava na tim nepokretnostima“.
RUGIP izmijenio pravosnažna rješenja
U daljem odgovoru RUGIP-a na naša pitanja kaže se da su „rješenjima od 17. maja ove godine izmijenjena pravosnažna rješenja od 12. jula prošle i 12. marta ove godine“.
„Pravosnažna rješenja su izmijenjena po zahtjevu stranaka i uz saglasnost Grada Banjaluka kao korisnika eksproprijacije zastupanog po Pravobranilaštvu RS, sjedište zamjenika Banjaluka, na način da je kao stvarni i faktički vlasnik predmetnih nekretnina utvrđen „Korićanac ZRUG“ sa 1/1 dijela“, navodi se u odgovoru RUGIP-a koje je potpisao direktor ove ustanove Dragan Stanković.
Prema tumačenjima pravnika, odgovor na pitanja zašto su izmijenjena pravosnažna rješenja i kako je „Korićanac ZRUG“ postao vlasnik eksproprisanog zemljišta mogao bi se naći u članu 35. Zakona o eksproprijaciji. Taj član zakona kaže da će se „pravosnažno rješenje o eksproprijaciji poništiti ili izmijeniti ako to korisnik eksproprijacije i raniji vlasnik zajednički zahtijevaju“.
Ponuda koja se ne odbija
Naš izvor odlično upućen u cijeli ovaj postupak kaže da je po svemu sudeći napravljena pravna akrobatika tako što se „Korićanac ZRUG“ pojavio sa „ponudom koja se ne odbija“.
„On je najvjerovatnije ranijim vlasnicima za njihove nepokretnosti ponudio više novca nego što je u postupku eksproprijacije procijenjena njihova vrijednost. Oni su vjerovatno pristali, a grad je onda dao saglasnost na izmjenu pravosnažnih rješenja RUGIP-a i time praktično omogućio da „Korićanac ZRUG“ postane vlasnik tog eksproprisanog zemljišta i da kasnije na ime naknade dobije zamjensko zemljište pored zgrade Vlade“, objašnjava naš sagovornik.
Zemljište u Česmi za koje je grad dao parcelu kod zgrade Vlade (Foto: Capital)
Ipak, nastavlja on, sporno je ako ranijim vlasnicima uopšte nije ponuđeno zamjensko zemljište na lokaciji na kojoj je kasnije dato Korićancu, a posebno sporno je ako je u postupku eksproprijacije vrijednost zemljišta bila višestruko manja, nego što je kasnije procijenjena njegova vrijednost.
Banjalučki advokat Arsenije Baltić potvrđuje da je izmjena pravosnažnog rješenja o eksproprijaciji po zakonu moguća kada to zajednički zahtijevaju korisnik eksproprijacije i raniji vlasnik eksproprisane nepokretnosti.
“Ako je pravosnažno rješenje o eksproprijaciji izmijenjeno u pogledu identiteta stvarnog vlasnika eksproprisane nepokretnosti uz saglasnost svih strana, tu nema ništa sporno za korisnika eksproprijacije, jer mu je ekonomski gledano, svejedno kome će dati naknadu za eksproprisanu nepokretnost“, objašnjava Baltić.
Baltić: Naknada se može dati u obliku druge nepokretnosti
Prema njegovim riječima, naknada se može dati, ne samo u obliku pravične novčane naknade, nego i u obliku druge nepokretnosti.
„Ako se naknada daje u obliku druge nepokretnosti, onda je glavni zakonski uslov za to da ta druga nepokretnost odgovara vrijednosti eksproprisane nepokretnosti i da se njome vlasniku omogućavaju približno isti uslovi korišćenja. Naknada se mora odrediti u novčanom obliku ako vlasnik ne prihvati na ime naknade drugu odgovarajuću nepokretnost“, precizira Baltić.
U ovom slučaju se ne bi reklo da je ispunjen glavni zakonski uslov koji kaže da „druga nepokretnost treba da odgovara vrijednosti eksproprisane nepokretnosti i da se njome vlasniku omogućavaju približno isti uslovi korišćenja“.
Vrijednost zemljišta precijenjena i potcijenjena
Banjalučki investitor koji je insistirao na anonimnosti kaže za CAPITAL da je vrijednost zemljišta u Česmi višestruko manja od procijenjene, dok je vrijednost zemljišta pored zgrade Vlade višestruko veća od procijenjene.
„Prosto je nemoguće da 6,5 dunuma na bilo kojoj lokaciji u Česmi može da vrijedi 2,1 milion KM, tako da je nalaz tog vještaka sporan. S druge strane, 2.800 kvadrata pored zgrade Vlade vrijedi bar četiri puta više od 2,3 miliona KM na koliko je procijenjeno“, tvrdi naš sagovornik.
On dodaje da se vrijednost zemljišta na bilo kojoj lokaciji lako izračuna.
„Koeficijent izgrađenosti na toj lokaciji koju je dobio Korićanac je 4,2. Taj koeficijent se množi sa površinom zemljišta, znači sa 2.800 i dobije se 11.760. To je bruto površina, a 72 odsto te bruto površine se računa kao površina izgrađenih kvadrata. To u ovom slučaju dođe oko 8.500 kvadrata. Investitori vlasniku zemljišta daju od 17 do 22 odsto od toga, zavisi da li se isplaćuje u novcu ili mu se daje u kvadratima. Uzmimo da dobije 20 odsto, to je 1.700 kvadrata, a vrijednost kvadrata na toj lokaciji je 5.000 KM. To znači da je vrijednost tog zemljišta 8,5 miliona KM i zato nije jasno kako je vještak mogao da ga procijeni na 2,3 miliona, odnosno zašto je grad pristao da ga zamijeni za zemljište u Česmi“, pita se naš sagovornik.
Sudski vještak iz Gradske uprave
A da u ovom slučaju ništa nije urađeno slučajno, pokazuje to što je vještačenje uradio vještak građevinske struke Goran Budimir koji je radnik gradske uprave Banjaluka.
Pri tome je sporno što je on kao vještak građevinske struke vještačio i vrijednost poljoprivrednog zemljišta, voćki, drveća, cvijeća, što je posao za vještaka poljoprivredne struke. U Odluci Skupština Grada o davanju saglasnosti na zaključenje Ugovora o zamjeni nekretnina koju možete pročitati OVDJE vidi se šta je sve izvještačio sudski vještak sa očiglednim ciljem da se uveća vrijednost zemljišta i opravda njegova zamjena sa zemljištem pored zgrade Vlade RS.
FOTO: Capital
Direktan dokaz da je procijenjena vrijednost predmetnog zemljišta u Česmi neprirodno visoka je činjenica da je u avgustu prošle godine vrijednost susjedne parcele procijenjena na 80 maraka po kvadratu. Grad je po toj cijeni platio parcelu od 52 kvadrata, tako da je nejasno na osnovu čega su vještaci procijenili da susjedne, veće parcele u vlasništvu „Korićanac ZRUG“, vrijede po kvadratu višestruko više.
Pored gradskih čelnika, najznačajniju ulogu u ovom poslu ima Pravobranilaštvo RS, odnosno sjedište zamjenika pravobranioca Banjaluka koje ni u jednoj pravnoj radnji nije vidjelo ništa sporno, pa ni u procijenjenoj vrijednosti, ni u izmjeni pravosnažnih rješenja RUGIP-a kojim je omogućeno da „Korićanac ZRUG“ postane vlasnik već eksproprisanog zemljišta.
Sporna uloga Pravobranilaštva RS
Posebno sporno je ako su pravobranioci u Banjaluci bili upoznati s tim da je procijenjena vrijednost tog zemljišta u trenutku kada je eksproprisano u korist grada bila višestruko niža. Zato se postavlja pitanje kako je moguće da kasnije kada je njegov stvarni i faktički vlasnik postao „Korićanac ZRUG“ vrijednost zemljišta poraste na čak 2,1 milion KM, a da pravobranioci u tome ne vide ništa sporno i daju pozitivno mišljenje na predloženu zamjenu.
Pojedini odbornici u Skupštini Grada tokom rasprave o ovoj tački dnevnog reda u više navrata su tražili da zamjenik pravobranioca Borko Tomecić dođe na sjednicu i obrazloži svoje odluke. Oni su pitali kako to da je Tomecić nedavno dao negativna mišljenja na predložene ugovore o zamjeni nekretnina između grada i pet fizičkih lica, a u ovom slučaju nije vidio ništa sporno i naveo je da je odluka skupštine o davanju saglasnosti „u skladu sa Zakonom o stvarnim pravima i drugim pozitivnim pravnim propisima“.
Pitanja za Pravobranilaštvo RS
Na adresu Pravobranilaštva RS juče smo uputili pitanja koje odluke je ovaj organ donio tokom upravnog postupka koji je okončan pravosnažnim rješenjem RUGIP o potpunoj eksproprijaciji nepokretnosti u svrhu izgradnje mosta u naselju Česma.
Pored toga, pitali smo i kolika je bila procijenjena vrijednost tih nepokretnosti, kao i po kojem osnovu je tražena izmjena pravosnažnih rješenja o potpunoj eksproprijaciji. Odgovore ćemo objaviti kada ih dobijemo.
Luka Korićanac, vlasnik firme „Korićanac ZRUG“ bio je nedostupan za komentar, a gradonačelnik Banjaluke Draško Stanivuković nije odgovarao na naše poruke i pozive da govori o ovoj temi. Ipak, on na vanrednoj sjednici Skupštine Grada na kojoj je pored ove bila još samo odluka o davanju saglasnosti za zaključenje ugovora o zamjeni nekretnina sa „Elektroprenosom BiH“ za potrebe izgradnje trafo-stanice, nije vidio ništa sporno.
Ni Stanivukoviću, ni Ninkoviću ništa nije sporno
„Ove dvije tačke jesu važne, jer su na ovaj način riješeni preduslovi za izgradnju pristupnog puta za most u Česmi, kao i za izgradnju trafo-stanice u centru grada koja će obezbijediti stabilno snabdijevanje električnom energijom“, rekao je Stanivuković, kome je jedino bilo sporno što na dnevnom redu nije i preostalih 86 tačaka koje je on predložio.
I predsjednik Skupštine grada Ljubo Ninković koji je sazvao pomenutu sjednicu sa samo dvije tačke dnevnog reda time je pokazao da u zamjeni vrijednog gradskog zemljišta u centru grada za zemljište u Česmi ne vidi ništa sporno. Upućeni kažu da bi se vještačenjem njegovog telefona moglo saznati kome to jako moćnom bilo toliko stalo da se cijeli ovaj posao realizuje i zbog čega je pored nesporne zamjene gradskog zemljišta za izgradnju trafo-stanice, bilo toliko hitno i značajno na dnevni red staviti još samo ovu višestruko spornu odluku o zamjeni zemljišta.
Jedan od bivših vlasnika eksproprisanog zemljišta u Česmi koji je insistirao na anonimnosti kaže da više ne može da odgovara na pitanja o eksproprijaciji i tome kako su nekretnine njegove porodice i komšija završile u vlasništvu firme „Korićanac ZRUG“ i kako su kasnije zamijenjene za vrijedno zemljište na jednoj od najatraktivnijih lokacija u gradu.
„Molim vas da ne spominjete ime moje porodice, ali mogu da vam kažem da je ovo što je urađeno sa nama, našim zemljištem i zemljištem naših komšija najveći kriminal otkako je Banjaluka nastala“, zaključuje sagovornik, www.capital.ba