Više čitalaca obratilo nam se zbog sumnjive prakse pojedinih investitora u Banjaluci koji budućim stanarima naplaćuju vanjska parking mjesta ispred novoizgrađenih zgrada. Kako tvrde, riječ je o nezakonitoj prodaji zajedničke imovine koja bi, prema važećim zakonima, trebala pripadati svim stanarima – a ne pojedincima.
Posebno zabrinjava činjenica da neki investitori naplaćuju pravo na korištenje parkinga i prije nego što zgrada dobije upotrebnu dozvolu. Uz to, fizički obilježavaju ta mjesta, postavljaju barijere i numeraciju, stvarajući utisak ekskluzivnog vlasništva. Time, kako ističu naši sagovornici, obmanjuju kupce i ugrožavaju prava svih budućih stanara.
“Prema Zakonu o svojinsko-pravnim odnosima RS, nakon dobijanja upotrebne dozvole, zgrada prelazi u upravljanje Zajednice etažnih vlasnika (ZEV), a čitava građevinska parcela – uključujući i parking mjesta – postaje zajedničko vlasništvo”, navode čitaoci pozivajući se na zakon. “Kao budući stanari imamo pravo da uklonimo barijere, tražimo povrat sredstava za nelegalne naplate i donesemo zajedničke odluke o korištenju parking prostora.”
Šta kaže zakon?
U potrazi za pojašnjenjem, obratili smo se Ministarstvu za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju Republike Srpske. Iz Ministarstva su nam potvrdili da je praksa prodaje vanjskih parking mjesta sporna i potencijalno nezakonita.
Zakonom o uređenju prostora i građenju jasno je definisano da građevinska parcela obuhvata zemljište ispod objekta, kao i zemljište za njegovu redovnu upotrebu – što uključuje i parking, pristupne puteve i zelene površine. Pravilnikom o urbanističkoj regulaciji dodatno je propisano da svaka stambena jedinica mora imati obezbijeđeno barem jedno parking ili garažno mjesto izvan javne saobraćajnice.
“Zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade smatra se njenim sastavnim dijelom i pripada svim etažnim vlasnicima. Investitor gubi pravo raspolaganja tim prostorom čim se zgrada preda na upotrebu i formira ZEV”, poručuju iz Ministarstva.
Investitori naplaćuju ono što su već prodali
Iz Ministarstva upozoravaju da pojedini investitori ostvaruju dodatnu zaradu prodajući parking mjesta koja su već uračunata u cijenu stana.
“Parterno uređenje – uključujući parking, prilaze i zelene površine – već je uključeno u cijenu kvadrata. Kupci stanova su već platili te površine kroz cijenu svog stana. Prodavati ih odvojeno, znači prodavati istu stvar dvaput”, naglašavaju iz Ministarstva.
Investitori, iako su formalno knjižni vlasnici građevinske parcele dok traje izgradnja, nakon prodaje prvog stana gube pravo da mijenjaju tehničku dokumentaciju bez saglasnosti svih etažnih vlasnika, kao i da samostalno raspolažu zajedničkim prostorima.
“Pravo upravljanja građevinskom parcelom nakon upotrebne dozvole prelazi na Zajednicu etažnih vlasnika. Investitor može prodavati isključivo posebne dijelove zgrade koji su ostali njegovo vlasništvo, ali ne i zajedničke površine koje su već prenesene kupcima kroz cijenu stanova.”
Ko štiti građane?
Ministarstvo ističe da nije nadležno za pojedinačne kupoprodajne ugovore, niti za rješavanje imovinsko-pravnih odnosa. No, upozorava da su svi pravni poslovi u vezi s nepokretnostima podložni notarskoj obradi, te nas upućuje na Notarsku komoru RS, koja vrši nadzor nad radom notara.
Do objave ovog teksta, odgovor Notarske komore nismo dobili.